Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2016.

Il s’agit de la transposition en droit interne de la Directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010.

De nouvelles obligations seront introduites dans le Code de la consommation et le Code monétaire et financier relatives à l’information générale du consommateur, à la remise d’une fiche d’information précontractuelle standardisée européenne (FISE), à l’évaluation de solvabilité, aux explications adéquates et au devoir d’alerte, au service de conseil, à l’évaluation du bien immobilier, aux règles de conduite et de rémunération et aux règles de compétence.

La notion de taux effectif est modifiée pour être substituée par celle de taux effectif annualisé global ou TAEG. Le TAEG sera calculé selon une même formule financière qui sera définie par décret.

1. Le devoir d’explication est précisé par l’ordonnance

Les articles L. 313-11, 313-12 et L. 314-22 du Code de la consommation prévoiront que  :

• « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devront fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière » ;

L’article L. 313-22 du Code de la consommation prévoit que le devoir d’explication porte sur les « risques que la durée du contrat fait courir à l’emprunteur ».

L’obligation d’explication est soumise à la consultation du fichier des incidents de paiement (FICP)  (article L. 751-1 du Code de la consommation).

Le banquier devra justifier de la consultation du FICP  en cas de litige.

2. Le prêteur devra analyser la solvabilité de l’emprunteur selon des critères désormais légaux

L’article L. 313-16 du Code de la consommation prévoit que  :

• « avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité ».

La solvabilité est définie comme la « probabilité qu’il [l’emprunteur] remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ».

La vérification de  solvabilité consistera pour le banquier  à « prendre en compte les facteurs pertinents permettant de vérifier » cette probabilité (L. 313-16 du Code de la consommation).

Le Code de la consommation précise que ces facteurs sont « les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur » ainsi que « d’autres critères économiques et financiers  ».

L’évaluation du bien immobilier et le ratio LTV (loan to value), c’est à dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien acquis et apporté en garantie devra être précisé dans un rapport écrit (L. 313-22 du même code).

3. Le devoir de mise en garde jurisprudentiel est consacré par l’ordonnance

• « Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

La banque sera débitrice de cette obligation, sans la conditionner au caractère averti ou non de l’emprunteur. La loi va donc au delà de l’obligation jurisprudentielle.

4. Le devoir de conseil

Le devoir de conseil pèsera le cas échéant sur les intermédiaires bancaires définis à l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier.

Les principales obligations entreront en vigueur à compter du 1er juillet 2016 pour les contrats dont l’offre a été émise après cette date.

S’agissant des obligations relatives à la publicité ainsi que l’information générale et précontractuelle, celles-ci seront applicables à compter du 1er octobre 2016.

S’agissant de la FISE, des obligations relatives aux prêts en devises étrangères et des nouvelles dispositions relatives au TAEG, celles-ci s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.

 

Plus d’informations :  www.dana-avocats.fr

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires. 

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

TEG et calcul du taux sur 360 jours

 

 

 

TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG) : le calcul du taux sur 360 jours entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

 

La Cour de Cassation a jugé que la pratique ancienne des banques consistant à calculer les intérêts d’un prêt sur la base d’une année comptable de 360 jours, l’année lombarde, et non sur l’année civile réelle de 365 ou 366 jours est interdite.

 

De très nombreux prêts sont concernés par cet usage bancaire trouvant son origine en Lombardie, les banquiers préférant calculer les intérêts sur une année théorique de 360 jours (correspondant à 12 mois de 30 jours chacun).

 

Aux termes de sa décision topique, la Cour de Cassation indique, dans des termes de principe que « le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ».

 

Ceci signifie que la déchéance du droit aux intérêts de la banque devra être systématiquement prononcée lorsque l’étude de l’offre de prêt fera apparaître que le taux a été calculé sur 360 jours, ce qui est régulièrement le cas.

 

Attention : il ne suffit pas que le prêt stipule que le calcul du TEG soit effectué sur une année de 360 jours pour que le TEG soit erroné.

 

Il faut établir une analyse financière qui devra le démontrer et intenter le plus souvent une procédure judiciaire.

Enfin, le taux conventionnel, et non le TEG, peut quant à lui être calculé sur une base annuelle de 360 jours à l’égard des professionnels, en cas d’accord de leur part, ce qui est rarement le cas.

 

Plus d’informations :  www.dana-avocats.fr

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires.

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

TEG et VEFA

Par arrêt du 17 juin 2015, la Cour de cassation a jugé que les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le TEG.

Deux conditions : la durée de la période de franchise et les intérêts s’y rapportant doivent être prévus par le contrat de prêt.

C’est généralement le cas lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

L’acquéreur règle des intérêts dits intercalaires entre la date du prêt finançant une acquisition en l’état futur d’achèvement (sur plan) et le début de la période d’amortissement qui est différé pendant la réalisation des travaux qui sont réglés au promoteur au fur et à mesure de leur avancement.

Cass. 1ère civ. 17 juin 2015, n°14-14.326

 

Publication de la loi n° 2014-844 du 29 juillet 2014 relative à la sécurisation des contrats de prêts structurés souscrits par les personnes morales de droit public

La loi n° 2014-844 du 29 juillet 2014 relative à la sécurisation des contrats de prêts structurés souscrits par les personnes morales de droit public valide, a posteriori, et sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les stipulations d’intérêts comprises dans les contrats de prêt entre un établissement de crédit et une personne morale de droit public, en tant que la validité de cette stipulation serait contestée par le moyen tiré du défaut de mention, prescrite en application des articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation, du taux effectif global, du taux de période ou de la durée de période, dès lors que cet écrit constatant un contrat de prêt ou un avenant indique de façon conjointe :1° Le montant ou le mode de détermination des échéances de remboursement du prêt en principal et intérêts ;2° La périodicité de ces échéances ; 3° Le nombre de ces échéances ou la durée du prêt.

Sont exclus du champ de la loi, les écrits constatant un contrat de prêt ou un avenant comportant un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable défini comme l’addition d’un indice et d’une marge fixe exprimée en points de pourcentage.

Cette validation des prêts contestés sur le fondement du défaut de mention du TEG n’est afférente qu’aux prêts conclus par des personnes morales de droit public.

Elle ne concerne pas les prêts conclus par des personnes physiques ou morales de droit privé.

Le Gouvernement devra néanmoins remettre un rapport au Parlement sur la réforme du taux effectif global d’ici mars 2015.

Cette loi fait suite aux deux jugements du TGI de Nanterre des 8 février 2013 et 7 mars 2014 dans l’affaire dite « DEXIA ».

Le tribunal de grande instance de Nanterre a en effet jugé dans la première espèce qu’un document contresigné échangé par voie de télécopie peut être regardé comme un contrat de prêt et que l’absence de mention du TEG dans ce contrat entraînait la nullité de la stipulation d’intérêts nonobstant sa mention dans un document ultérieur.

Dans la seconde, le même tribunal a jugé que dans le document formalisant le contrat de prêt précédemment conclu par échange de télécopies, l’absence des mentions relatives au taux de période unitaire et à la durée de la période entraînait également la nullité de la stipulation d’intérêts, nonobstant la mention du TEG

La loi du 29 juillet 2014 valide rétroactivement ces prêts conclus par des collectivités territoriales, sous conditions et sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée.

L’Etat qui a nationalisé DEXIA s’est vu transférer ces prêts toxiques.

Le législateur a entendu prévenir les conséquences financières directes ou indirectes, pouvant excéder dix milliards d’euros, résultant, pour les établissements de crédit qui ont accordé des emprunts « structurés » à des collectivités territoriales, à leurs groupements ou à des établissements publics locaux, de la généralisation des solutions retenues par le TGI de Nanterre.

 

 

Calcul du TEG – le coût de l’inscription hypothécaire ou du privilège de prêteur de deniers doit être mentionné dans le TEG

La banque encourt la déchéance du droit aux intérêts quand l’offre de prêt indique un TEG erroné, lequel inclut les intérêts conventionnels ainsi que tous les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directement ou indirectement liés à l’octroi du concours (C. mon. fin., art. L. 313-1, al. 1).

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a récemment jugé dans un arrêt du 9 avril 2014 que l’inscription du coût du privilège du prêteur de deniers entraîne nécessairement des frais pouvant être évalués.

En conséquence, l’offre de prêt immobilier doit mentionner son coût (Cass. 1e civ. 9 avril 2014 n°12-28.914 (n° 424 F-D).

En règle générale, les banques omettent d’intégrer ce coût au TEG.

Les emprunteurs ont donc intérêt à vérifier si leurs offres de prêt mentionnent le coût de l’inscription du privilège du prêteur de deniers ou de l’inscription hypothécaire.

En cas d’omission, la banque encourt la déchéance du droit aux intérêts.

Détermination du taux effectif global – Sort de la commission d’intervention

Une erreur, même minime, dans le calcul du TEG, permet à l’emprunteur de solliciter la déchéance des intérêts de son prêt et la substitution du taux d’intérêt conventionnel par le taux d’intérêt légal (fixé à 0,04% par an en 2014).

Pour déterminer le taux effectif global (TEG) d’un prêt, il convient d’ajouter aux intérêts conventionnels, tous les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directement ou indirectement liés à l’octroi du concours (C. mon. fin., art. L. 313-1, al. 1).

Un emprunteur a fondé son action sur l’absence d’intégration de la commission d’intervention perçue par la banque en raison d’une opération entraînant une irrégularité de fonctionnement du compte (provision insuffisante) pour solliciter la déchéance du droit aux intérêts au titre du TEG erroné.

 La chambre commerciale de la Cour de cassation déboute l’emprunteur en jugeant que la commission d’intervention ne rémunère pas le prêt mais l’examen particulier de la situation du compte que cette irrégularité a nécessité.

Cette commission n’entre en conséquence pas dans le champ d’application de la loi.

Cass. com. 8 juill. 2014, n° 13-20.147; n° 648 F-D 

La déchéance du droit aux intérêts provoquée par le calcul erroné du taux effectif global

Madame X a contracté auprès de la Caisse régionnale de Crédit Agricole Mutuel de la Corse un prêt habitat et un prêt relais, tous deux de nature immobilière.

A cette occasion, elle a souscrit des parts sociales de cette société coopérative de banque.

Assignée en paiement des soldes débiteurs de ces concours, elle s’est prévalue notamment de l’absence d’intégration es frais de ces souscriptions dans le calcul du taux effectif global pour opposer, par voie d’exception, la déchéance du droit aux intérêts.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté Madame X de ses demandes en jugeant que l’octroi des prêts était subordonné à la souscription desdites parts, laquelle a augmenté leur coût.

Cass. 1ère icv. 24 avril 2013, n°12-14.377

Sanction du Taux Effectif Global (TEG) erroné – Le taux d’intérêt légal (0,04 % pour l’année 2014) se substitue au taux d’intérêt conventionnel

Le Taux effectif global (TEG) doit être mentionné dans les offres de prêt ainsi que dans les correspondances adressées par la banque à l’emprunteur fixant les termes et conditions du financement envisagé.

Il comprend, outre le taux d’intérêt conventionnel, tous les frais obligatoires : frais de dossier, assurances, frais annexes.

En cas d’erreur dans l’offre de prêt ou d’absence de mention du TEG dans les correspondances (fax, emails, etc.), le taux d’intérêt légal, fixé à 0,04% par an en 2014, se substitue au taux d’intérêt conventionnel depuis la conclusion du prêt et jusqu’à son terme.

A titre d’exemple, la Cour de cassation a jugé que le calcul du TEG sur une période de 360 jours au lieu de 365 jours devait être sanctionné (Cass. Civ. 1ère. 19 juin 2013, N° de pourvoi: 12-1665).

Les prêts structurés ou toxiques consentis aux collectivités territoriales contenant des swaps de taux d’intérêt et des taux libellés en devise étrangère ont été sanctionnés sur ce motif (Affaire Dexia).

Selon les médias, la plupart des prêts comporterait des erreurs (http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/10/24/05002-20131024ARTFIG00464-la-moitie-des-dossiers-de-credits-seraient-errones.php).

Le gouvernement prévoit néanmoins une loi d’amnistie au profit des banques pour la rentrée 2014.