Saisie immobilière

Par arrêt du 11 janvier 2018, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le JEX immobilier n’était pas compétent pour statuer sur des demandes reconventionnelles en cas de désistement du créancier de la procédure de saisie immobilière.

Un premier commandement de payer valant saisie immobilière avait été délivré aux débiteurs.

Néanmoins, faute de vente dans le délai légal imparti, le commandement était périmé.

La péremption supprime les effets interruptifs de prescription, de sorte que la créance de la banque était devenue prescrite par suite de la péremption du commandement.

La banque a assigné de nouveau les débiteurs qui ont soulevé la prescription de l’action.

Elle s’est alors désistée de la procédure de saisie immobilière.

Les débiteurs n’ont pas assigné de nouveau la banque afin de faire constater la prescription et ont fait des demandes reconventionnelles, malgré le désistement de la saisie immobilière.

La cour de cassation précise par cet arrêt que le JEX immobilier n’est compétent que pour statuer sur la procédure de saisie immobilière.

Chambre civile 2, 11 janvier 2018, n° 16-22.829

 

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Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

 

 

 

Annulation de procédures de saisie immobilière

 

Par quatre arrêts rendus le 11 février 2016, la Cour de cassation a rappelé que le point de départ du délai de prescription biennale, par application des articles 2224 du Code civil et L. 137-2 du Code de la consommation,  se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Dans une première espèce, la procédure de saisie immobilière a été annulée dès lors que le premier impayé non régularisé se situant au 6 juillet 2010, la prescription était acquise avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Dans la deuxième espèce, la Cour de cassation a retenu que le commandement de saisie se situant le 1er mars 2011, la prescription était acquise avant sa délivrance du 21 mai 2013.

Dans la troisième espèce, la Cour de cassation a relevé que les emprunteurs avaient cessé de rembourser les mensualités à compter du 7 juillet 2009 et que la banque avait prononcé la déchéance du terme le 24 février 2010, la cour d’appel a exactement retenu que l’action engagée le 7 février 2012 n’était pas prescrite en ce qu’elle tendait au paiement des échéances dues à compter du 7 février 2010 et du capital devenu exigible et que le moyen n’est pas fondé.

Dans la dernière espèce, elle a cassé l’arrêt compte tenu de l’argumentation développée par les juges du fond.

Arrêts n° 192, 193, 194 et 195, Civ. Cass. 11 février 2016

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Saisie Immobilière – Acte authentique de prêt, copie exécutoire et défaut d’annexion des procurations

La Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence par un arrêt du 10 septembre 2015 en refusant de sanctionner le manquement de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte notarié qui, selon elle, ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et donc son caractère exécutoire.
Une banque fait pratiquer, en vertu d’un acte notarié de prêt, une saisie au préjudice d’époux qui contestent le caractère exécutoire du titre servant de fondement à cette mesure.
La cour d’appel (CA Colmar, 27 janv. 2014) statuant sur renvoi après cassation (Cass. 1re civ., 12 juin 2012, n° 11-18.192) déclare la saisie-attribution nulle et de nul effet et en ordonne la mainlevée.

La procuration en vertu de laquelle les époux ont été représentés à l’acte notarié de prêt, n’est pas annexée à la copie exécutoire produite par la banque, en contravention aux prescriptions de l’article 21 du décret du 26 novembre 1971.
En outre, l’arrêt d’appel énonce encore que l’irrégularité affectant l’acte de prêt, qui ne mentionne ni l’annexion des procurations ni leur dépôt au rang des minutes du notaire, implique que cet acte notarié ne vaut que comme écriture privée en application des dispositions de l’ article 1318 du Code civil , et ne peut constituer un titre exécutoire permet-tant au créancier d’engager des voies d’exécution sans une décision de justice.
La Cour de cassation, statuant sur la première branche du moyen, casse l’arrêt d’appel au visa des articles 21 et 34 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause, ensemble l’article 1er de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976. Il ressort des dispositions combinées de ces textes que, si l’acte notarié doit comporter les procurations en annexe, à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte, ces exigencesne visent pas la copie exécu-toire qu’en délivre celui-ci.
Statuant sur la seconde branche du moyen, la Haute juridiction casse également l’arrêt d’appel au visa des articles 21 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005, ensemble l’ article 1318 du Code civil .
Cass. 1re civ., 10 sept. 2015, n° 14-13.237

Saisie immobilière – Contestation du caractère exécutoire du prêt notarié

Une banque a engagé des poursuites de saisie immobilière à l’encontre de M. et Mme X… sur le fondement d’un acte notarié de prêt établi en vue d’une acquisition immobilière.

M. et Mme X… ont contesté le caractère exécutoire du titre servant de fondement aux poursuites aux motifs qu’est dépourvu de force exécutoire, un acte de prêt affecté d’irrégularités en ce qu’il comporte des mentions contradictoires avec celles de la procuration qui avait été consentie par les emprunteurs pour le régulariser, notamment lorsque ces mentions démontrent qu’à la date de signature de la procuration les emprunteurs n’avaient pas accepté l’offre de prêt, ni donné de la sorte valablement procuration pour les représenter à l’acte à intervenir.

La Cour de cassation a jugé que les termes de l’acte notarié étant conformes au consentement donné par les époux X… dans la procuration, la discordance entre la date de l’offre de prêt mentionnée dans la procuration et celle figurant dans l’acte de prêt résultait d’une simple erreur matérielle et n’était pas de nature à affecter la validité de l’acte notarié.

civ. 1ère. 18 juin 2014 N° de pourvoi: 13-17492

Saisie immobilière – Preuve du caractère abusif

La Cour de cassation apporte une précision importante en matière de saisie immobilière sur les conditions d’application de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’exécution d’une mesure ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement d’une obligation.

Le débiteur qui entend se prévaloir du principe de proportionnalité entre la saisie immobilière et le montant de l’obligation doit prouver que le créancier peut agir concrètement par une autre voie d’exécution afin de recouvrer sa créance et que la saisie immmobilière est abusive.

Cass. 2e civ., 15 mai 2014, n° 13-16.016, n° 816 P + B