Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

  • « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

  • lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
  • lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
  • la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
  • le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Promesse de vente immobilière – Condition suspensive – Défaut d’obtention du prêt – Application de la clause pénale

Le refus de l’organisme de financement d’accorder un crédit ne peut être pris en compte que sur la base d’une demande de prêt correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées dans l’acte de vente et ce y compris le taux.

Par un arrêt du 20 novembre 2013, la Cour de cassation a jugé que le bénéficiaire de la promesse commet une faute en demandant un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse.

Dans cette espèce, le candidat acquéreur avait demandé une simulation de prêt sur la base d’un taux de 4,20 % au lieu de 4,75 % stipulé à l’avant-contrat de vente.

Le vendeur l’a assigné alors en justice pour faire juger qu’il n’avait pas respecté ses obligations contractuelles et pour que la condition suspensive soit considérée comme réalisée.

La Cour d’appel de Versailles l’a débouté en jugeant que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constituait pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale.

La Cour de cassation n’admet pas cette argumentation.

Elle s’en tient à la lettre de l’article 1178 du Code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur (l’acquéreur candidat à l’emprunt) qui en a empêché l’accomplissement.

Dès lors que l’acheteur a sollicité de sa banque un prêt à un taux ne correspondant pas exactement à celui prévu à la promesse et qu’il se contente de produire une lettre d’un autre établissement de crédit indiquant que son dossier a été refusé, le refus de prêt n’était pas indépendant de la volonté de l’acquéreur.

Les juges du second degré auraient donc dû en tirer les conséquences légales et faire application de l’article 1178.

Il s’agit d’une jurisprudence constante : une demande de prêt à un taux inférieur à celui indiqué dans l’avant contrat et que la banque ne peut accepter est fautive (Cass. 1ère civ. 16 juillet 1992, n°90-20.332).