Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2016.

Il s’agit de la transposition en droit interne de la Directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010.

De nouvelles obligations seront introduites dans le Code de la consommation et le Code monétaire et financier relatives à l’information générale du consommateur, à la remise d’une fiche d’information précontractuelle standardisée européenne (FISE), à l’évaluation de solvabilité, aux explications adéquates et au devoir d’alerte, au service de conseil, à l’évaluation du bien immobilier, aux règles de conduite et de rémunération et aux règles de compétence.

La notion de taux effectif est modifiée pour être substituée par celle de taux effectif annualisé global ou TAEG. Le TAEG sera calculé selon une même formule financière qui sera définie par décret.

1. Le devoir d’explication est précisé par l’ordonnance

Les articles L. 313-11, 313-12 et L. 314-22 du Code de la consommation prévoiront que  :

  • « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devront fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière » ;

L’article L. 313-22 du Code de la consommation prévoit que le devoir d’explication porte sur les « risques que la durée du contrat fait courir à l’emprunteur ».

L’obligation d’explication est soumise à la consultation du fichier des incidents de paiement (FICP)  (article L. 751-1 du Code de la consommation).

Le banquier devra justifier de la consultation du FICP  en cas de litige.

2. Le prêteur devra analyser la solvabilité de l’emprunteur selon des critères désormais légaux

L’article L. 313-16 du Code de la consommation prévoit que  :

  • « avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité ».

La solvabilité est définie comme la « probabilité qu’il [l’emprunteur] remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ».

La vérification de  solvabilité consistera pour le banquier  à « prendre en compte les facteurs pertinents permettant de vérifier » cette probabilité (L. 313-16 du Code de la consommation).

Le Code de la consommation précise que ces facteurs sont « les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur » ainsi que « d’autres critères économiques et financiers  ».

L’évaluation du bien immobilier et le ratio LTV (loan to value), c’est à dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien acquis et apporté en garantie devra être précisé dans un rapport écrit (L. 313-22 du même code).

3. Le devoir de mise en garde jurisprudentiel est consacré par l’ordonnance

  • « Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

La banque sera débitrice de cette obligation, sans la conditionner au caractère averti ou non de l’emprunteur. La loi va donc au delà de l’obligation jurisprudentielle.

4. Le devoir de conseil

Le devoir de conseil pèsera le cas échéant sur les intermédiaires bancaires définis à l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier.

Les principales obligations entreront en vigueur à compter du 1er juillet 2016 pour les contrats dont l’offre a été émise après cette date.

S’agissant des obligations relatives à la publicité ainsi que l’information générale et précontractuelle, celles-ci seront applicables à compter du 1er octobre 2016.

S’agissant de la FISE, des obligations relatives aux prêts en devises étrangères et des nouvelles dispositions relatives au TAEG, celles-ci s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.

 

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Droit des marchés financiers – Prêts en devise étrangère

 

Prêt libellé en devise – Déblocage et remboursement du prêt en monnaie nationale – Clauses relatives aux cours de change – Marché des capitaux

Par un arrêt du 3 décembre 2015, la Cour de justice de l’Union Européenne a jugé que la souscription d’un prêt mobilier à la consommation souscrit en devise étrangère n’est pas soumise aux dispositions de la Directive européenne sur les Marchés d’instruments financiers (MIF) adoptée en avril 2004 et entrée en vigueur en novembre 2007.

Dans l’espèce soumise à question préjudicielle, il s’agissait d’un prêt en devise étrangère (franc suisse ou yen japonais) consenti par une banque hongroise (Banif Plus Bank) à des particuliers hongrois.

Le capital du prêt était versé par la banque en monnaie nationale et son remboursement devait être effectué dans cette monnaie.

Le contrat de prêt se caractérisait néanmoins par le libellé en devise du capital prêté et des mensualités exigibles.

Le contrat ne donnait pas lieu à des flux ou à des échanges effectifs de devises entre Banif Plus Bank et les emprunteurs, la monnaie nationale étant la seule monnaie de paiement tant pour ce prêteur que pour ces emprunteurs alors qu’une devise sert d’unité de compte.

Le montant de ce capital était fixé sur la base du cours d’achat d’une devise à la date du déblocage des fonds alors que le montant de chaque mensualité était déterminé sur la base du cours de vente de cette devise à la date du calcul de chaque mensualité.

Lors de l’octroi du prêt, la banque a converti le montant à verser à ses clients en devise étrangère selon le taux de change en vigueur à une date préalablement déterminée.

Elle a acheté aux clients les devises étrangères au taux de change applicable à l’achat de devises au jour de la remise des fonds (opération de change au comptant) en remettant la contrevaleur de ce montant en devise hongroise.

Ultérieurement, la banque a vendu aux clients les devises étrangères contre des devises hongroises au taux de change applicable à la vente de devises au jour du remboursement du prêt (opération de change à terme au jour du remboursement) afin que les clients puissent honorer en devise l’obligation de remboursement d’une dette libellée en devise.

Selon le droit hongrois, la devise considérée était employée comme simple unité de compte alors que les paiements devaient s’effectuer dans la monnaie nationale.

En conséquence, le flux de liquidités libellées en devise serait fictif alors que le flux de liquidités libellées en monnaie nationale serait réel.

La Banif Plus Bank affirmait n’avoir fourni aucun service d’investissement, ni aucun service auxiliaire à une telle activité, ni aucun service relatif aux Bourses de marchandises.

Pour les emprunteurs, les contrats de crédit libellés en devise relèvent du domaine du marché des capitaux.

Le tribunal hongrois a décidé de sursoir à statuer et poser à la Cour de justice de l’IUnion européenne les questions préjudicielles suivantes:

«1)     Le fait de proposer à un client, sous l’appellation de contrat de prêt libellé en devise, une opération de change, impliquant une conversion en forints hongrois d’un montant libellé en devise, consistant en une vente au comptant au moment de la remise des fonds et à terme au moment du remboursement, par laquelle le prêt consenti au client l’expose aux variations du marché des capitaux et aux risques qui en découlent (risque de change) doit-il être considéré comme relevant de la notion d’‘instrument financier’, au sens des définitions figurant à l’article 4, paragraphe 1, points 2 (services et activités d’investissement) et 17 (instruments financiers), de la directive 2004/39 ainsi qu’à l’annexe I, section C, point 4 (contrats à terme, instruments dérivés), de cette directive?

2)      Si l’instrument financier visé par la première question participe de la réalisation d’une activité commerciale pour compte propre, doit-il être considéré comme un service ou une activité d’investissement au sens des définitions figurant à l’article 4, paragraphe 1, point 6 (négociation pour compte propre), de la directive 2004/39 et à l’annexe I, section A, point 3 (négociation pour compte propre), de celle-ci?

3)      L’établissement financier est-il tenu de procéder à l’évaluation de l’adéquation prévue à l’article 19, paragraphes 4 et 5, de la directive 2004/39, étant donné que l’opération à terme en devise, en tant que service d’investissement portant sur un instrument financier dérivé, a été proposée dans le cadre d’un autre produit financier (le prêt) et que l’instrument dérivé est, en lui-même, un instrument financier complexe L’application de l’article 19, paragraphe 9, [de la directive 2004/39] est-elle exclue compte tenu du fait que les risques inhérents au prêt et à l’instrument financier diffèrent fondamentalement, ladite évaluation de l’adéquation apparaissant indispensable eu égard à l’objet de l’opération réalisée par l’instrument dérivé?

4)      Le contournement des dispositions de l’article 19, paragraphes 4 et 5, de la directive 2004/39 implique-t-il, à lui seul, la constatation de la nullité du contrat de prêt conclu entre Banif Plus Bank et les emprunteurs ?»

Un tel contrat, en ce qu’il comporte des clauses relatives aux cours de change ayant pour effet de transférer le risque de change aux emprunteurs, relevait-il du champ d’application de la Directive MIF 2004/39, dès lors que, en vertu de ces clauses, Banif Plus Bank fournirait un service d’investissement, de sorte que, en tant qu’établissement de crédit, elle aurait notamment été tenue d’évaluer l’adéquation ou le caractère approprié du service à fournir en application de la disposition pertinente de l’article 19 de ladite directive.

L’article 19 de la même directive figurant à la section 2, intitulée «Dispositions visant à garantir la protection des investisseurs», prévoit en effet que :

  • « Lorsqu’elle fournit du conseil en investissement ou des services de gestion de portefeuille, l’entreprise d’investissement se procure les informations nécessaires concernant les connaissances et l’expérience du client ou du client potentiel en matière d’investissement en rapport avec le type spécifique de produit ou de service, sa situation financière et ses objectifs d’investissement, de manière à pouvoir lui recommander les services d’investissement et les instruments financiers qui lui conviennent« .
  • « Lorsque les entreprises d’investissement fournissent des services d’investissement autres que ceux visés au paragraphe 4, les États membres veillent à ce qu’elles demandent au client ou au client potentiel de donner des informations sur ses connaissances et sur son expérience en matière d’investissement en rapport avec le type spécifique de produit ou de service proposé ou demandé pour être en mesure de déterminer si le service ou le produit d’investissement envisagé convient au client ».

Selon la Cour, les emprunteurs auraient pu invoquer les dispositions de la directive 93/13 qui instaurent un mécanisme de contrôle de fond des clauses abusives dans le cadre du système de protection des consommateurs mis en œuvre par cette directive (voir, en ce sens, arrêt Kásler et Káslerné Rábai, C 26/13, EU:C:2014:282).

En revanche, s’agissant de la question de savoir si les opérations effectuées par un établissement de crédit, consistant en la conversion en monnaie nationale de montants exprimés en devise, aux fins du calcul des montants d’un prêt et de ses remboursements, conformément aux clauses d’un contrat de prêt relatives aux taux de change, peuvent être qualifiées de «services ou d’activités d’investissement», au sens de l’article 4, paragraphe 1, point 2, de la directive 2004/39, la Cour a jugé que les opérations de change réalisées dans le cadre de l’octroi d’un prêt en devise étrangère constituent des activités accessoires au contrat de prêt et ne sont pas soumises aux dispositions de la Directive MIF.

Selon la Directive MIF, relèvent de la catégorie des «services auxiliaires» «l’octroi d’un crédit ou d’un prêt à un investisseur pour lui permettre d’effectuer une transaction sur un ou plusieurs instruments financiers, dans laquelle intervient l’entreprise qui octroie le crédit ou le prêt».

Selon la Cour, ces opérations sont limitées à la conversion, sur la base du cours de change d’achat ou de vente de la devise considérée, des montants du prêt et des mensualités libellés dans cette devise (monnaie de compte) en monnaie nationale (monnaie de paiement).

La banque ne réalise donc aucune gestion du risque de change ou de spéculation sur le taux de change d’une devise.

Ces opérations n’ont pas pour finalité la réalisation d’un investissement.

Les opérations de change qu’effectue un établissement de crédit dans le cadre de l’exécution d’un contrat de prêt ne portent pas sur l’un des instruments financiers, dont, en particulier, le contrat à terme.

Le contrat à terme est un type de contrat dérivé par lequel deux parties s’engagent l’une à acheter et l’autre à vendre, à une date ultérieure, un actif appelé «sous-jacent» à un prix qui est fixé lors de la conclusion du contrat.

Selon la Cour, un contrat de prêt à la consommation n’a pas pour objet la vente d’un actif financier à un prix qui est fixé lors de la conclusion du contrat.

Il n’apparaît pas que les opérations de change qu’effectue un établissement de crédit en exécution d’un contrat de prêt porteraient sur la négociation d’un ou de plusieurs instruments financiers en vue de conclure des transactions.

Le crédit litigieux, un prêt à la consommation, n’a donc pas pour objectif la réalisation d’un service d’investissement.

La solution aurait été différente si le prêt litigieux avait été fourni à un investisseur pour lui permettre d’effectuer une transaction sur un ou plusieurs instruments financiers dans laquelle intervenait la banque, par exemple aux termes d’un mandat de gestion.

CJUE, 3 décembre 2015, n° C‑312/14, aff. Banif Plus Bank Zrt c. Márton Lantos et a.

 

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Prêts à taux variable et TEG

La banque n’est pas tenue d’informer l’emprunteur de toute évolution du taux d’intérêt variable du prêt lorsque celui ci est objectif.

Par un arrêt rendu le 1er juillet 2015, la Cour de cassation a jugé que le taux de base bancaire (TBB), qui est un taux propre à chaque banque, fixé en tenant compte de ses conditions de refinancement et ne prenant pas pour référence  un seul de taux de marché (EURIBOR, LIBOR) mais différents éléments propres synthétisés, ne constitue pas un indice objectif, de sorte que les prêteur avait l’obligation de faire figurer le TEG appliqué sur les relevés bancaires.

1ère Civ. 1er juillet 2015, n°14-23-483

 

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TEG et VEFA

Par arrêt du 17 juin 2015, la Cour de cassation a jugé que les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le TEG.

Deux conditions : la durée de la période de franchise et les intérêts s’y rapportant doivent être prévus par le contrat de prêt.

C’est généralement le cas lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

L’acquéreur règle des intérêts dits intercalaires entre la date du prêt finançant une acquisition en l’état futur d’achèvement (sur plan) et le début de la période d’amortissement qui est différé pendant la réalisation des travaux qui sont réglés au promoteur au fur et à mesure de leur avancement.

Cass. 1ère civ. 17 juin 2015, n°14-14.326

 

Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

  • « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

  • lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
  • lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
  • la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
  • le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil mais à un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur

Par arrêt du 13 janvier 2015, la Cour de cassation a rappelé que « sauf disposition légale ou contractuelle contraire, la banque n’est pas tenue à une obligation de conseil à l’égard de son client ».

Le banquier est tenu à un devoir d’information. Il doit communiquer les informations nécessaires, notamment les brochures et notices.

Il est tenu à un devoir de mise en garde à l’égard du client non averti en cas de crédit excessif. Il doit présenter les avantages mais également les inconvénients du prêt ou de l’investissement envisagé. Le cas échéant, il doit refuser l’opération si elle comporte un risque excessif.

Le banquier est tenu à un devoir d’explication depuis la loi du 1er juillet 2010 en matière de crédit à la consommation, ce qui inclut le crédit immobilier.

Il est tenu également à un devoir d’éclairer en droit de l’assurance en expliquant la portée des clauses d’exclusion de responsabilité à l’assuré qui doit savoir dans quels cas il ne sera pas couvert.

Ce devoir d’éclairer devrait s’appliquer également en cas de montages financiers complexes présentant un risque financier particulier – prêts à taux indexés sur le franc suisse ou le yen japonais, prêts in fine adossés à une assurance-vie ou à une opération de défiscalisation.

En revanche, le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil. Il n’a pas à conseiller son client de réaliser ou non tel investissement ou souscrire tel prêt, sauf mandat exprès.

 

Civ. 1ère, 13 janvier 2015, 13.25.856

 

 

 

 

Devoir d’information de la banque en matière d’assurance

Par arrêt du 10 septembre 2015, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la banque, agissant en qualité d’intermédiaire en assurance, est tenue d’informer son client sur la possibilité de souscrire une assurance décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d’emploi, lors de la conclusion de tout type de prêt.

Le banquier doit attirer l’attention de l’emprunteur sur l’opportunité de garantir tel ou tel risque.

Cette obligation s’ajoute à l’obligation d’éclairer l’emprunteur sur « l’adéquation des risques couverts à sa situationpersonnelle » (Ass. Plen. 2 mars 2007).

La banque ne peut pas se contenter de distribuer une notice standardisée de la police d’assurance mais doit présenter les avantages et les inconvénients liés à celle-ci.

Elle doit également la recommander.

A défaut, la banque doit être sanctionnée à indemniser le préjudice subi par l’emprunteur qui est constitué par la perte de chance de n’avoir pas contracté ladite assurance.

Dans le cas d’espèce, la banque a été condamnée à régler à l’emprunteur la somme de 400.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cass. 1ère civ. 30 septembre 2015, n° de pourvoi: 14-18854