Parution du décret portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

 

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation  a été publié au journal officiel du 15 mai 2016.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur  par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

« 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;

2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit« .

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2016.

 

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Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires. 

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2016.

Il s’agit de la transposition en droit interne de la Directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010.

De nouvelles obligations seront introduites dans le Code de la consommation et le Code monétaire et financier relatives à l’information générale du consommateur, à la remise d’une fiche d’information précontractuelle standardisée européenne (FISE), à l’évaluation de solvabilité, aux explications adéquates et au devoir d’alerte, au service de conseil, à l’évaluation du bien immobilier, aux règles de conduite et de rémunération et aux règles de compétence.

La notion de taux effectif est modifiée pour être substituée par celle de taux effectif annualisé global ou TAEG. Le TAEG sera calculé selon une même formule financière qui sera définie par décret.

1. Le devoir d’explication est précisé par l’ordonnance

Les articles L. 313-11, 313-12 et L. 314-22 du Code de la consommation prévoiront que  :

  • « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devront fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière » ;

L’article L. 313-22 du Code de la consommation prévoit que le devoir d’explication porte sur les « risques que la durée du contrat fait courir à l’emprunteur ».

L’obligation d’explication est soumise à la consultation du fichier des incidents de paiement (FICP)  (article L. 751-1 du Code de la consommation).

Le banquier devra justifier de la consultation du FICP  en cas de litige.

2. Le prêteur devra analyser la solvabilité de l’emprunteur selon des critères désormais légaux

L’article L. 313-16 du Code de la consommation prévoit que  :

  • « avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité ».

La solvabilité est définie comme la « probabilité qu’il [l’emprunteur] remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ».

La vérification de  solvabilité consistera pour le banquier  à « prendre en compte les facteurs pertinents permettant de vérifier » cette probabilité (L. 313-16 du Code de la consommation).

Le Code de la consommation précise que ces facteurs sont « les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur » ainsi que « d’autres critères économiques et financiers  ».

L’évaluation du bien immobilier et le ratio LTV (loan to value), c’est à dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien acquis et apporté en garantie devra être précisé dans un rapport écrit (L. 313-22 du même code).

3. Le devoir de mise en garde jurisprudentiel est consacré par l’ordonnance

  • « Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

La banque sera débitrice de cette obligation, sans la conditionner au caractère averti ou non de l’emprunteur. La loi va donc au delà de l’obligation jurisprudentielle.

4. Le devoir de conseil

Le devoir de conseil pèsera le cas échéant sur les intermédiaires bancaires définis à l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier.

Les principales obligations entreront en vigueur à compter du 1er juillet 2016 pour les contrats dont l’offre a été émise après cette date.

S’agissant des obligations relatives à la publicité ainsi que l’information générale et précontractuelle, celles-ci seront applicables à compter du 1er octobre 2016.

S’agissant de la FISE, des obligations relatives aux prêts en devises étrangères et des nouvelles dispositions relatives au TAEG, celles-ci s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.

 

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Revirement de jurisprudence – Crédit immobilier

La Cour de cassation a opéré un important revirement de jurisprudence en matière de prescription de crédit immobilier par quatre arrêts rendus le 11 février 2016.

Le capital restant dû sera désormais exigible à compter de la déchéance du terme et non plus à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Le délai de prescription est toujours de 2 ans.

Par un arrêt du 10 juillet 2014, la Cour de cassation avait jugé que le point de départ pour agir dans le cadre des prêts immobiliers devait se situer à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Cette solution fut confirmée par la suite par de nombreux arrêts.

La Cour de cassation change désormais sa position en jugeant que :

  • « à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

Il y a donc plusieurs prescriptions.

Les échéances de remboursement se prescrivent à compter de leurs dates d’échéance successives.

Le capital restant dû se prescrit quant à lui à compter de la déchéance du terme.

La banque a deux ans pour agir. A défaut, son action est prescrite.

Cass. 1ère civ. 11 févr. 2016, n° 14-28.383, arrêt 193, n° 14-22.938, arrêt n° 192, n° 14-27.143, arrêt n° 194, et n° 14-29.539, arrêt n° 195

 

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TEG et VEFA

Par arrêt du 17 juin 2015, la Cour de cassation a jugé que les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le TEG.

Deux conditions : la durée de la période de franchise et les intérêts s’y rapportant doivent être prévus par le contrat de prêt.

C’est généralement le cas lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

L’acquéreur règle des intérêts dits intercalaires entre la date du prêt finançant une acquisition en l’état futur d’achèvement (sur plan) et le début de la période d’amortissement qui est différé pendant la réalisation des travaux qui sont réglés au promoteur au fur et à mesure de leur avancement.

Cass. 1ère civ. 17 juin 2015, n°14-14.326

 

Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

  • « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

  • lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
  • lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
  • la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
  • le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil mais à un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur

Par arrêt du 13 janvier 2015, la Cour de cassation a rappelé que « sauf disposition légale ou contractuelle contraire, la banque n’est pas tenue à une obligation de conseil à l’égard de son client ».

Le banquier est tenu à un devoir d’information. Il doit communiquer les informations nécessaires, notamment les brochures et notices.

Il est tenu à un devoir de mise en garde à l’égard du client non averti en cas de crédit excessif. Il doit présenter les avantages mais également les inconvénients du prêt ou de l’investissement envisagé. Le cas échéant, il doit refuser l’opération si elle comporte un risque excessif.

Le banquier est tenu à un devoir d’explication depuis la loi du 1er juillet 2010 en matière de crédit à la consommation, ce qui inclut le crédit immobilier.

Il est tenu également à un devoir d’éclairer en droit de l’assurance en expliquant la portée des clauses d’exclusion de responsabilité à l’assuré qui doit savoir dans quels cas il ne sera pas couvert.

Ce devoir d’éclairer devrait s’appliquer également en cas de montages financiers complexes présentant un risque financier particulier – prêts à taux indexés sur le franc suisse ou le yen japonais, prêts in fine adossés à une assurance-vie ou à une opération de défiscalisation.

En revanche, le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil. Il n’a pas à conseiller son client de réaliser ou non tel investissement ou souscrire tel prêt, sauf mandat exprès.

 

Civ. 1ère, 13 janvier 2015, 13.25.856

 

 

 

 

Devoir d’information de la banque en matière d’assurance

Par arrêt du 10 septembre 2015, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la banque, agissant en qualité d’intermédiaire en assurance, est tenue d’informer son client sur la possibilité de souscrire une assurance décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d’emploi, lors de la conclusion de tout type de prêt.

Le banquier doit attirer l’attention de l’emprunteur sur l’opportunité de garantir tel ou tel risque.

Cette obligation s’ajoute à l’obligation d’éclairer l’emprunteur sur « l’adéquation des risques couverts à sa situationpersonnelle » (Ass. Plen. 2 mars 2007).

La banque ne peut pas se contenter de distribuer une notice standardisée de la police d’assurance mais doit présenter les avantages et les inconvénients liés à celle-ci.

Elle doit également la recommander.

A défaut, la banque doit être sanctionnée à indemniser le préjudice subi par l’emprunteur qui est constitué par la perte de chance de n’avoir pas contracté ladite assurance.

Dans le cas d’espèce, la banque a été condamnée à régler à l’emprunteur la somme de 400.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cass. 1ère civ. 30 septembre 2015, n° de pourvoi: 14-18854