Défiscalisation – Responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ou conseiller en investissement financier

Par arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation a jugé que la société de conseil en défiscalisation a commis une faute envers les acquéreurs du bien, en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, en ne les avertissant pas sur  le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, compte tenu des travaux nécessaires et de la création d’un syndicat de copropriété.

Cette jurisprudence est en ligne avec l’arrêt du 2 octobre 2013 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation qui a jugé que le devoir d’information de l’agent immobilier se présentant comme spécialiste en immobilier de placement constituait un véritable devoir de mise en garde.

A ce titre, le conseil en gestion de patrimoine ou le conseiller en investissement financier doit informer ses clients de l’ensemble des risques éventuels que comporte l’opération de défiscalisation afin qu’ils puissent s’engager en connaissance de cause.

L’agent immobilier doit donc avertir l’acquéreur, comme devrait le faire un banquier, sur les dangers de l’opération de défiscalisation garantie par le versement de loyers.

La mise en garde doit porter sur la sécurité financière de l’opération et sur l’appréciation de la solidité des garanties fournies.

Il requiert de l’intermédiaire qu’il informe son client sur les dangers de l’opération, sur ses aspects négatifs et, au besoin, qu’il la lui déconseille.

Cass. 3e civ., 29 octobre 2015, n° 14-17469

Baux commerciaux investisseurs – Fin des baux dits « triple net » après la parution du décret d’application de la Loi Pinel –

Le Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial pris pour application de la Loi Pinel a été publié le 4 novembre 2014 au journal officiel. Les baux conclus ou renouvelés à compter du 4 novembre 2014 sont soumis à la nouvelle règlementation qui interdit notamment aux bailleurs de mettre à la charge des locataires :

  • les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil ;
  • les travaux de mise en conformité ;
  • les impôts mis à la charge des bailleurs, à l’exception de la taxe foncière ;
  • les honoraires de gestion ;
  • certaines charges liées aux travaux de l’immeuble, sauf aménagement conventionnel.

Les baux investisseurs dits « triple net » devront en conséquence être modifiées lors de leur renouvellement.