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Revirement de jurisprudence – Crédit immobilier

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La Cour de cassation a opéré un important revirement de jurisprudence en matière de prescription de crédit immobilier par quatre arrêts rendus le 11 février 2016.

Le capital restant dû sera désormais exigible à compter de la déchéance du terme et non plus à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Le délai de prescription est toujours de 2 ans.

Par un arrêt du 10 juillet 2014, la Cour de cassation avait jugé que le point de départ pour agir dans le cadre des prêts immobiliers devait se situer à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Cette solution fut confirmée par la suite par de nombreux arrêts.

La Cour de cassation change désormais sa position en jugeant que :

  • « à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».

Il y a donc plusieurs prescriptions.

Les échéances de remboursement se prescrivent à compter de leurs dates d’échéance successives.

Le capital restant dû se prescrit quant à lui à compter de la déchéance du terme.

La banque a deux ans pour agir. A défaut, son action est prescrite.

Cass. 1ère civ. 11 févr. 2016, n° 14-28.383, arrêt 193, n° 14-22.938, arrêt n° 192, n° 14-27.143, arrêt n° 194, et n° 14-29.539, arrêt n° 195

 

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Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires.

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

 

 

TEG et calcul du taux sur 360 jours

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TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG) : le calcul du taux sur 360 jours entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

 

La Cour de Cassation a jugé que la pratique ancienne des banques consistant à calculer les intérêts d’un prêt sur la base d’une année comptable de 360 jours, l’année lombarde, et non sur l’année civile réelle de 365 ou 366 jours est interdite.

 

De très nombreux prêts sont concernés par cet usage bancaire trouvant son origine en Lombardie, les banquiers préférant calculer les intérêts sur une année théorique de 360 jours (correspondant à 12 mois de 30 jours chacun).

 

Aux termes de sa décision topique, la Cour de Cassation indique, dans des termes de principe que « le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ».

 

Ceci signifie que la déchéance du droit aux intérêts de la banque devra être systématiquement prononcée lorsque l’étude de l’offre de prêt fera apparaître que le taux a été calculé sur 360 jours, ce qui est régulièrement le cas.

 

Attention : il ne suffit pas que le prêt stipule que le calcul du TEG soit effectué sur une année de 360 jours pour que le TEG soit erroné.

 

Il faut établir une analyse financière qui devra le démontrer et intenter le plus souvent une procédure judiciaire.

Enfin, le taux conventionnel, et non le TEG, peut quant à lui être calculé sur une base annuelle de 360 jours à l’égard des professionnels, en cas d’accord de leur part, ce qui est rarement le cas.

 

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Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

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En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

  • « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

  • lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
  • lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
  • la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
  • le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Le taux légal applicable en cas de sanction du TEG erroné est celui en vigueur à la date de conclusion du contrat de prêt

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Par un arrêt en date du 15 octobre 2014, la Cour de cassation a jugé qu’en cas d’indication d’un taux effectif global erroné dans le contrat de prêt, il convenait de substituer au taux d’intérêt conventionnel stipulé le taux d’intérêt légal en vigueur à la date de conclusion du prêt.

Cette précision est importante dans la mesure où le taux d’intérêt légal était particulièrement bas en 2013 et 2014 : 0,04% par an.

Les emprunteurs ayant souscrit des contrats de prêt en 2013 et 2014 contenant un TEG erroné verront, en cas de jugement favorable, leurs intérêts d’emprunt réduits à 0,04% et ce, pour toute la durée des prêts.

Le taux d’intérêt légal est fixé à 0,93% pour le 1er semestre 2015.

Civ. 1re, 15 oct. 2014, F-P+B, n° 13-16.555

Prêts libellés en devises étrangères à l’Union européenne – Parution du Décret n° 2014-544 du 26 mai 2014

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Le Décret n° 2014-544 du 26 mai 2014 relatif aux prêts libellés en devises étrangères à l’Union européenne pour l’application de l’article L. 312-3-1 du code de la consommation issu de l’article 54 de la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires permet la souscription par un particulier d’un prêt dans une devise étrangère à l’Union européenne que si ce dernier perçoit principalement ses revenus ou détient un patrimoine dans cette devise, auquel cas un dispositif d’information spécifique sur les risques liés à un tel emprunt est prévu.

Le décret définit les conditions dans lesquelles l’emprunteur peut emprunter dans une devise étrangère à l’un des Etats membres de l’Union européenne et rembourser en euros.

Il prévoit que l’emprunteur doit percevoir au moins la moitié de ses revenus annuels dans la devise (cas d’un couple transfrontalier ou binational) ou détenir, au moment de la signature du contrat de prêt, un patrimoine dans cette monnaie représentant au moins 20 % du montant du crédit.

Il introduit une information spécifique du client préalablement à l’émission du contrat de prêt, en particulier deux simulations de l’impact d’une évolution défavorable du taux de change de 10 % et 20 % sur le coût du crédit et de la possibilité ou non de convertir ce prêt en euros.

Il précise que le risque de change n’est pas supporté par l’emprunteur si une variation du taux de change n’affecte pas les mensualités, le taux de change ou le coût total du crédit.

Droit des sociétés – Opposabilité de la cession de parts sociales

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L’ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014 relative au droit des sociétés, prise en application de l’article 3 de la loi no 2014-1 du 2 janvier 2014 habilitant le Gouvernement à simplifier et sécuriser la vie des entreprises, est entrée en vigueur le 3 août 2014.

Elle simplifie notamment les formalités d’opposabilité aux tiers des cessions de parts de SNC et de SARL. Désormais, l’opposabilité aux tiers de la cession des parts de SNC ou de SARL résulte du seul dépôt des statuts de la société émettrice constatant la cession en annexe au Registre du commerce et des sociétés (RCS).