Parution du décret portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

 

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation  a été publié au journal officiel du 15 mai 2016.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur  par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

« 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;

2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit« .

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2016.

 

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Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires. 

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

TEG et frais de notaire

Toutes les dépenses mises à la charge de l’emprunteur doivent être prises en compte dans le calcul du TEG d’un prêt notamment immobilier.

Le coût des garanties attachées à ce prêt doit donc être pris en compte.

Néanmoins, les établissements de crédit ne peuvent pas toujours le chiffrer avec exactitude.

Si son caractère déterminable ne peut pas s’apprécier au jour de la date de l’acte de prêt, la banque pourra ne pas l’inclure dans le calcul du TEG.

En revanche, si  les frais de notaire et d’inscription hypothécaire étaient déterminables à la date de l’acte, la banque doit inclure ces frais dans le calcul.

A défaut, les intérêts conventionnels peuvent être annulés et le taux d’intérêt légal s’appliquera, soit en considération des variations régulières annuelles (ex. pour un prêt souscrit en 2006, application du taux légal 2006 en 2006, du taux légal 2007 en 2007, etc.), soit en considération du taux applicable l’année du prêt.

 

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TEG et calcul du taux sur 360 jours

 

 

 

TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG) : le calcul du taux sur 360 jours entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

 

La Cour de Cassation a jugé que la pratique ancienne des banques consistant à calculer les intérêts d’un prêt sur la base d’une année comptable de 360 jours, l’année lombarde, et non sur l’année civile réelle de 365 ou 366 jours est interdite.

 

De très nombreux prêts sont concernés par cet usage bancaire trouvant son origine en Lombardie, les banquiers préférant calculer les intérêts sur une année théorique de 360 jours (correspondant à 12 mois de 30 jours chacun).

 

Aux termes de sa décision topique, la Cour de Cassation indique, dans des termes de principe que « le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ».

 

Ceci signifie que la déchéance du droit aux intérêts de la banque devra être systématiquement prononcée lorsque l’étude de l’offre de prêt fera apparaître que le taux a été calculé sur 360 jours, ce qui est régulièrement le cas.

 

Attention : il ne suffit pas que le prêt stipule que le calcul du TEG soit effectué sur une année de 360 jours pour que le TEG soit erroné.

 

Il faut établir une analyse financière qui devra le démontrer et intenter le plus souvent une procédure judiciaire.

Enfin, le taux conventionnel, et non le TEG, peut quant à lui être calculé sur une base annuelle de 360 jours à l’égard des professionnels, en cas d’accord de leur part, ce qui est rarement le cas.

 

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Erreur du TEG – Annulation des intérêts conventionnels d’un prêt immobilier

De nombreux prêts bancaires comportent un taux effectif global (TEG) erroné.

En cas d’erreur de calcul de la banque, les magistrats, valablement saisis, substituent le taux de l’intérêt légal au taux conventionnel.

Afin de vérifier le TEG, une analyse financière doit être faite.

Doivent être pris en compte pour le calcul du TEG  du prêt, tous les frais dont l’exposition est imposée par le prêteur à l’emprunteur comme une condition suspensive préalable à l’octroi du prêt.

Doivent ainsi être incorporés dans le calcul du TEG, dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt :

– le coût de la constitution des garanties exigées par la banque comme condition de l’octroi de son financement et les frais liés à ces garanties, si leur montant est déterminé ou déterminable avant la conclusion définitive du contrat de prêt ( C. consom., art. L. 313-1, al. 1er et 2) : frais de nantissement et frais d’adhésion au contrat d’assurance-vie : droit d’entrée versé à l’assureur et frais de courtages versés à l’intermédiaire ;

– le prix de la souscription de parts sociales, imposée comme une condition de l’octroi du prêt, alors même que ces parts constituent un actif remboursable ( Cass. 1ère civ. 12 janvier 2016, n° 14-15.203 (n° 47 FS-P+B) ;

– les primes et cotisations afférentes aux assurances, même d’incendie, dont la banque a exigé la souscription comme condition de l’octroi de son concours (Cass. 1re civ., 6 févr. 2013, n° 12-15.722, n° 71 FS – P + B + I) ;

– la contribution exigée de l’emprunteur à un fonds de garantie d’une société de caution mutuelle pour garantir la bonne exécution du prêt ;

– les rémunérations ou frais versés à des tiers intervenant à titre d’intermédiaire dans l’octroi du crédit .

le calcul du taux effectif global doit être effectué  exclusivement par référence à l’année civile de 365 jours (et 366 jours pour les années bissextiles) et non sur la durée de l’année bancaire de 360 jours.

Cette pratique bancaire, l’année lombarde de 360 jours, a été condamnée par la Cour de cassation (Com. 10 janv. 1995, n^o 91-21.141  , Bull. civ. IV, n^o 8 ; D. 1995. 229).

En effet, l’article 1^er du décret du 4 septembre 1985 sur le calcul du taux effectif global (devenu l’art. L. 313-1 C. consom.) se réfère expressément à l’année civile.

Il en résulte qu’un taux effectif global calculé par référence à l’année bancaire de 360 jours est nécessairement erroné.

 

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Prêts à taux variable et TEG

La banque n’est pas tenue d’informer l’emprunteur de toute évolution du taux d’intérêt variable du prêt lorsque celui ci est objectif.

Par un arrêt rendu le 1er juillet 2015, la Cour de cassation a jugé que le taux de base bancaire (TBB), qui est un taux propre à chaque banque, fixé en tenant compte de ses conditions de refinancement et ne prenant pas pour référence  un seul de taux de marché (EURIBOR, LIBOR) mais différents éléments propres synthétisés, ne constitue pas un indice objectif, de sorte que les prêteur avait l’obligation de faire figurer le TEG appliqué sur les relevés bancaires.

1ère Civ. 1er juillet 2015, n°14-23-483

 

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TEG et VEFA

Par arrêt du 17 juin 2015, la Cour de cassation a jugé que les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le TEG.

Deux conditions : la durée de la période de franchise et les intérêts s’y rapportant doivent être prévus par le contrat de prêt.

C’est généralement le cas lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

L’acquéreur règle des intérêts dits intercalaires entre la date du prêt finançant une acquisition en l’état futur d’achèvement (sur plan) et le début de la période d’amortissement qui est différé pendant la réalisation des travaux qui sont réglés au promoteur au fur et à mesure de leur avancement.

Cass. 1ère civ. 17 juin 2015, n°14-14.326

 

Prêts hypothécaires en franc suisse

Le cours euro/franc suisse était de 1,01 au 29 janvier 2015 au lieu de 1,20 au 15 janvier.

Le principal à rembourser et les taux d’emprunts sur l’euro/franc ont par voie de conséquence augmenté de 20%.

Selon l’Agefi « l’encours des emprunts toxiques souscrits par les collectivités territoriales restait important à la fin de l’année 2014. Il était de 6,3 milliards d’euros au bilan de la Société de financement local (Sfil) contre 8,5 milliards deux ans plus tôt (…). Chez Dexia, qui a cédé l’essentiel de ses prêts à la Sfil, l’encours des emprunts toxiques est passé sous la barre de 1,2 milliard d’euros à la fin de 2014, contre 2,3 milliards d’euros initialement »

De nombreux particuliers, en particulier frontaliers, qui ont également souscrit des prêts hypothécaires en franc suisse, se trouvent dans la même situation.

Prêt immobilier et taux effectif global erroné

Des emprunteurs ont assigné la banque en annulation de la stipulation des intérêts conventionnels dans la mesure où l’estimation des frais d’acte avait engendré une erreur de 0.0017 du TEG mentionné dans le contrat de prêt immobilier.

Par arrêt du 20 juin 2013, la Cour d’appel de Paris a condamné la banque à restituer la différence entre les intérêts conventionnels perçus et ceux calculés au taux légal.

La Cour de Cassation casse l’arrêt au motif que l’écart entre le TEG et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du Code de la consommation.

 

Civ. 1ère, 26 novembre 2014, n° de pourvoi: 13-23033

L’obligation de mentionner le taux effectif global dans un contrat de prêt est une disposition d’ordre public

Par un arrêt du 15 octobre 2014, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’obligation pour le prêteur de mentionner le taux effectif global dans le contrat de prêt, qui est sanctionnée par la nullité de la clause d’intérêts, est une disposition d’ordre public.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 31 janvier 2013 qui avait jugé que les emails échangés entre les parties attestaient de leur volonté de renoncer aux dispositions protectrices légales.

L’emprunteur ne peut pas renoncer par avance aux dispositions protectrices légales dans la mesure où elles sont d’ordre public, c’est à dire impératives.

Cass. 1ère civ. 15 octobre 2014, n° 13-17215

Taux effectif global erroné – Les frais de notaire liés à l’acquisition du bien ne doivent pas être pris en compte

Par arrêt du 1er octobre 2014, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation précise l’assiette des frais devant être retenus dans le calcul du taux effectif global.

S’agissant des frais de notaire, la loi prévoit que ceux-ci doivent être pris en compte lorsque leur montant peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat de prêt (L. 312-4 et 312-8 du Code de la consommation).

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Nancy était saisie d’une affaire opposant une banque à un emprunteur qui avait cessé de régler ses mensualités de remboursement à bonne date.

La banque a donc engagé une procédure de saisie immobilière contre les emprunteurs.

Les emprunteurs ont contesté la régularité du taux effectif global et sollicité la substitution du taux d’intérêt conventionnel au taux d’intérêt légal en prétextant que les frais notariés, qui étaient indiqués avec précision avant la signature de l’acte, n’avaient pas été inclus dans le TEG.

La Cour d’appel fait droit aux demandes des emprunteurs et sanctionne la banque qui forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation casse l’arrêt aux motifs que les frais de notaire liés à l’acquisition du bien immobilier, qui sont distincts de ceux liés à l’affectation hypothécaire, ne devaient pas pris en compte dans le calcul du TEG.

Il conviendra donc de justifier devant les juridictions saisies la nature des frais notariés et distinguer ceux-ci en deux catégories.

Seuls ceux liés à la prise de garantie et dont le montant est connu avant l’acte doivent être retenus dans le calcul du TEG.

Civ. 1ère. 1er octobre 2014, n°13-22.320