Me Dana, avocat au Barreau de Paris, fondateur du cabinet Dana Avocats, interrogé par Capital.fr

Saisie immobilière

Par arrêt du 11 janvier 2018, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le JEX immobilier n’était pas compétent pour statuer sur des demandes reconventionnelles en cas de désistement du créancier de la procédure de saisie immobilière.

Un premier commandement de payer valant saisie immobilière avait été délivré aux débiteurs.

Néanmoins, faute de vente dans le délai légal imparti, le commandement était périmé.

La péremption supprime les effets interruptifs de prescription, de sorte que la créance de la banque était devenue prescrite par suite de la péremption du commandement.

La banque a assigné de nouveau les débiteurs qui ont soulevé la prescription de l’action.

Elle s’est alors désistée de la procédure de saisie immobilière.

Les débiteurs n’ont pas assigné de nouveau la banque afin de faire constater la prescription et ont fait des demandes reconventionnelles, malgré le désistement de la saisie immobilière.

La cour de cassation précise par cet arrêt que le JEX immobilier n’est compétent que pour statuer sur la procédure de saisie immobilière.

Chambre civile 2, 11 janvier 2018, n° 16-22.829

 

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Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 109 avenue Henri Martin dans le 16ème arrondissement.

Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires.

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

 

 

 

Condamnation de la banque UBS – Prêt en CHF – Clause abusive – Droit international prive – Convention de Rome sur la loi applicable

Par jugement rendu le 17 janvier 2018, le Tribunal de grande instance de Colmar a condamné la banque UBS AG à indemniser des emprunteurs de leur préjudice né de la demande de remboursement anticipé d’un prêt immobilier.

Dans cette espèce, la banque suisse UBS a sollicité des emprunteurs le remboursement du prêt avant son terme sur le fondement d’une clause prévoyant la possibilité pour la banque de dénoncer le prêt moyennant un préavis de trois mois.

Le contrat de prêt était soumis au droit suisse, de sorte que la clause devait, selon la banque, être appréciée au regard du droit suisse.

Les emprunteurs ont invoqué les dispositions de la Convention de Rome du 19 juin 1980 :

  • l’article 5, 2° de ladite Convention applicable aux contrats ayant pour objet la fourniture d’objets mobiliers corporels ou de services à une personne, le consommateur, pour un usage pouvant être considéré comme étranger à son activité professionnelle, ainsi qu’aux contrats destinés au financement d’une telle fourniture, dispose que le choix par les parties de la loi applicable ne peut avoir pour résultat de priver le consommateur de la protection que lui assurent les dispositions impératives de la loi du pays dans lequel il a sa résidence habituelle ;
  • l’article 7 de la Convention de Rome du 19 juin 1980 prévoit expressément que :
    Lors de l’application, en vertu de la présente convention, de la loi d’un pays déterminé, il pourra être donné effet aux dispositions impératives de la loi d’un autre pays avec lequel la situation présente un lien étroit, si et dans la mesure où, selon le droit de ce dernier pays, ces dispositions sont applicables quelle que soit la loi régissant le contrat. Pour décider si effet doit être donné à ces dispositions impératives, il sera tenu compte de leur nature et de leur objet ainsi que des conséquences qui découleraient de leur application ou de leur non-application.

En vertu de ces dispositions, la soumission des parties au droit suisse n’empêchait pas l’application du droit français de la consommation et notamment les dispositions de l’article L.132-1 alinéa 1 du code de la consommation, qui prévoient que doivent être considérées comme abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses ayant pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le tribunal a fait droit à leurs demandes en jugeant que le droit  français de la consommation et notamment les dispositions de l’article L.132-1 alinéa 1 du code de la consommation étaient applicables, malgré la soumission du contrat au droit suisse et que la clause permettant la dénonciation anticipée du prêt  était abusive et devait être réputée non écrite en précisant :

« Si de telles stipulations contractuelles confèrent bien dans leur principe aux cocontractants une faculté de dénonciation de même envergure, leur mise en œuvre par l’une ou l’autre des parties engendre un net déséquilibre au détriment du bénéficiaire du crédit.

En effet, alors que la dénonciation initiée sur un tel fondement par l’emprunteur entraîne seulement le remboursement anticipé du prêt entre les mains de la banque, celle opérée par l’établissement de crédit, même en l’absence d’incidents de paiement, a pour effet de rendre exigibles l’intégralité des sommes restant dues au terme d’un préavis de trois mois et contraint dès lors le client qui n’est pas en mesure de s’acquitter de telles sommes dans cet intervalle de temps à rechercher dans l’urgence une nouvelle solution de financement.

Partant, il y a lieu de considérer que les clauses susvisées sont contraires aux dispositions impératives du droit de la consommation et de dire que celles-ci sont réputées non écrites« .

En conséquence, le préjudice matériel des emprunteur devait être analysé en une perte de chance d’avoir pu rembourser les crédits souscrits à leurs termes théoriques, à savoir le 31 mars 2025, et selon les plans d’amortissements initialement convenus entre les parties.

La perte de chance est appréciée par rapport à la chance perdue sans être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’occurrence, la probabilité qu’avaient les parties requérantes de rembourser dans leur intégralité leurs emprunts doit être examinée à la lumière de la durée restant à courir des crédits au jour de la dénonciation opérée par la banque UBS, soit quatorze années environ, du montant des échéances à échoir ainsi que des sommes déjà versées par ces derniers.

Le préjudice a été fixé à la somme de 320.000 euros.

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Parution du décret portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

 

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation  a été publié au journal officiel du 15 mai 2016.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur  par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

« 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;

2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit« .

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2016.

 

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Annulation de procédures de saisie immobilière

 

Par quatre arrêts rendus le 11 février 2016, la Cour de cassation a rappelé que le point de départ du délai de prescription biennale, par application des articles 2224 du Code civil et L. 137-2 du Code de la consommation,  se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Dans une première espèce, la procédure de saisie immobilière a été annulée dès lors que le premier impayé non régularisé se situant au 6 juillet 2010, la prescription était acquise avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Dans la deuxième espèce, la Cour de cassation a retenu que le commandement de saisie se situant le 1er mars 2011, la prescription était acquise avant sa délivrance du 21 mai 2013.

Dans la troisième espèce, la Cour de cassation a relevé que les emprunteurs avaient cessé de rembourser les mensualités à compter du 7 juillet 2009 et que la banque avait prononcé la déchéance du terme le 24 février 2010, la cour d’appel a exactement retenu que l’action engagée le 7 février 2012 n’était pas prescrite en ce qu’elle tendait au paiement des échéances dues à compter du 7 février 2010 et du capital devenu exigible et que le moyen n’est pas fondé.

Dans la dernière espèce, elle a cassé l’arrêt compte tenu de l’argumentation développée par les juges du fond.

Arrêts n° 192, 193, 194 et 195, Civ. Cass. 11 février 2016

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Saisie Immobilière – Acte authentique de prêt, copie exécutoire et défaut d’annexion des procurations

La Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence par un arrêt du 10 septembre 2015 en refusant de sanctionner le manquement de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte notarié qui, selon elle, ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et donc son caractère exécutoire.
Une banque fait pratiquer, en vertu d’un acte notarié de prêt, une saisie au préjudice d’époux qui contestent le caractère exécutoire du titre servant de fondement à cette mesure.
La cour d’appel (CA Colmar, 27 janv. 2014) statuant sur renvoi après cassation (Cass. 1re civ., 12 juin 2012, n° 11-18.192) déclare la saisie-attribution nulle et de nul effet et en ordonne la mainlevée.

La procuration en vertu de laquelle les époux ont été représentés à l’acte notarié de prêt, n’est pas annexée à la copie exécutoire produite par la banque, en contravention aux prescriptions de l’article 21 du décret du 26 novembre 1971.
En outre, l’arrêt d’appel énonce encore que l’irrégularité affectant l’acte de prêt, qui ne mentionne ni l’annexion des procurations ni leur dépôt au rang des minutes du notaire, implique que cet acte notarié ne vaut que comme écriture privée en application des dispositions de l’ article 1318 du Code civil , et ne peut constituer un titre exécutoire permet-tant au créancier d’engager des voies d’exécution sans une décision de justice.
La Cour de cassation, statuant sur la première branche du moyen, casse l’arrêt d’appel au visa des articles 21 et 34 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause, ensemble l’article 1er de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976. Il ressort des dispositions combinées de ces textes que, si l’acte notarié doit comporter les procurations en annexe, à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte, ces exigencesne visent pas la copie exécu-toire qu’en délivre celui-ci.
Statuant sur la seconde branche du moyen, la Haute juridiction casse également l’arrêt d’appel au visa des articles 21 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005, ensemble l’ article 1318 du Code civil .
Cass. 1re civ., 10 sept. 2015, n° 14-13.237

Adoption de la Directive européenne n° 2014/17 EU du 4 février 2014 sur le crédit immobilier

La Directive sur le crédit immobilier 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014.

La crise financière a montré que le comportement de participants au marché pouvait miner les fondements du système financier, avec une perte de confiance chez toutes les parties, en particulier les consommateurs, et des conséquences économiques et sociales potentiellement graves.

En conséquence, les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel et aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire seront régis par la Directive européenne 2014/17 du 4 février 2014 qui vise un niveau élevé de protection des consommateurs au sens du droit européen.

Les États membres devront transposer ses dispositions dans leur droit national d’ici mars 2016.

Elle prévoit notamment des obligations d’information du consommateur, des règles pour la conduite des affaires et les compétences du personnel, une obligation d’évaluation de la solvabilité du consommateur, des dispositions sur le remboursement anticipé, des dispositions sur les prêts en devises étrangères, des dispositions sur les pratiques de ventes liées, certains principes de haut niveau (notamment sur l’éducation financière, l’évaluation foncières et les retards de paiement et saisies) et un passeport pour les intermédiaires de crédit qui remplissent les conditions d’admission dans l’État membre d’origine.

Directive 2014/17 du 4 février 2014 : JOUE L 60 du 28 février p. 34