Me Dana, avocat au Barreau de Paris, fondateur du cabinet Dana Avocats, interrogé par Capital.fr

Prescription biennale applicable à l’action en paiement du professionnel de l’immobilier contre le consommateur

Par arrêt rendu le 26 octobre 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que la prescription biennale de deux ans, codifiée à l’article L. 218-2 du Code de la consommation, s’applique à l’action en paiement intentée par un constructeur (professionnel de l’immobilier) à l’encontre d’un particulier, acquéreur en VEFA  (consommateur).

Le point de départ de la prescription est la date de livraison de l’immeuble ou de réception des travaux.

Au delà d’une durée de deux ans, le constructeur ou promoteur est irrecevable à agir et ne peut donc plus solliciter le paiement des travaux réalisés.

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Parution du décret portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

 

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation  a été publié au journal officiel du 15 mai 2016.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur  par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

« 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;

2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit« .

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2016.

 

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Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires. 

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2016.

Il s’agit de la transposition en droit interne de la Directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010.

De nouvelles obligations seront introduites dans le Code de la consommation et le Code monétaire et financier relatives à l’information générale du consommateur, à la remise d’une fiche d’information précontractuelle standardisée européenne (FISE), à l’évaluation de solvabilité, aux explications adéquates et au devoir d’alerte, au service de conseil, à l’évaluation du bien immobilier, aux règles de conduite et de rémunération et aux règles de compétence.

La notion de taux effectif est modifiée pour être substituée par celle de taux effectif annualisé global ou TAEG. Le TAEG sera calculé selon une même formule financière qui sera définie par décret.

1. Le devoir d’explication est précisé par l’ordonnance

Les articles L. 313-11, 313-12 et L. 314-22 du Code de la consommation prévoiront que  :

• « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devront fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière » ;

L’article L. 313-22 du Code de la consommation prévoit que le devoir d’explication porte sur les « risques que la durée du contrat fait courir à l’emprunteur ».

L’obligation d’explication est soumise à la consultation du fichier des incidents de paiement (FICP)  (article L. 751-1 du Code de la consommation).

Le banquier devra justifier de la consultation du FICP  en cas de litige.

2. Le prêteur devra analyser la solvabilité de l’emprunteur selon des critères désormais légaux

L’article L. 313-16 du Code de la consommation prévoit que  :

• « avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité ».

La solvabilité est définie comme la « probabilité qu’il [l’emprunteur] remplisse ses obligations au terme du contrat de crédit ».

La vérification de  solvabilité consistera pour le banquier  à « prendre en compte les facteurs pertinents permettant de vérifier » cette probabilité (L. 313-16 du Code de la consommation).

Le Code de la consommation précise que ces facteurs sont « les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur » ainsi que « d’autres critères économiques et financiers  ».

L’évaluation du bien immobilier et le ratio LTV (loan to value), c’est à dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien acquis et apporté en garantie devra être précisé dans un rapport écrit (L. 313-22 du même code).

3. Le devoir de mise en garde jurisprudentiel est consacré par l’ordonnance

• « Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

La banque sera débitrice de cette obligation, sans la conditionner au caractère averti ou non de l’emprunteur. La loi va donc au delà de l’obligation jurisprudentielle.

4. Le devoir de conseil

Le devoir de conseil pèsera le cas échéant sur les intermédiaires bancaires définis à l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier.

Les principales obligations entreront en vigueur à compter du 1er juillet 2016 pour les contrats dont l’offre a été émise après cette date.

S’agissant des obligations relatives à la publicité ainsi que l’information générale et précontractuelle, celles-ci seront applicables à compter du 1er octobre 2016.

S’agissant de la FISE, des obligations relatives aux prêts en devises étrangères et des nouvelles dispositions relatives au TAEG, celles-ci s’appliqueront à compter du 1er janvier 2017.

 

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Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

• « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

• lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3^e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
• lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
• la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
• le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3^e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Baux commerciaux investisseurs – Fin des baux dits « triple net » après la parution du décret d’application de la Loi Pinel –

Le Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial pris pour application de la Loi Pinel a été publié le 4 novembre 2014 au journal officiel. Les baux conclus ou renouvelés à compter du 4 novembre 2014 sont soumis à la nouvelle règlementation qui interdit notamment aux bailleurs de mettre à la charge des locataires :

• les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil ;
• les travaux de mise en conformité ;
• les impôts mis à la charge des bailleurs, à l’exception de la taxe foncière ;
• les honoraires de gestion ;
• certaines charges liées aux travaux de l’immeuble, sauf aménagement conventionnel.

Les baux investisseurs dits « triple net » devront en conséquence être modifiées lors de leur renouvellement.

Adoption de la Directive européenne n° 2014/17 EU du 4 février 2014 sur le crédit immobilier

La Directive sur le crédit immobilier 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014.

La crise financière a montré que le comportement de participants au marché pouvait miner les fondements du système financier, avec une perte de confiance chez toutes les parties, en particulier les consommateurs, et des conséquences économiques et sociales potentiellement graves.

En conséquence, les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel et aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire seront régis par la Directive européenne 2014/17 du 4 février 2014 qui vise un niveau élevé de protection des consommateurs au sens du droit européen.

Les États membres devront transposer ses dispositions dans leur droit national d’ici mars 2016.

Elle prévoit notamment des obligations d’information du consommateur, des règles pour la conduite des affaires et les compétences du personnel, une obligation d’évaluation de la solvabilité du consommateur, des dispositions sur le remboursement anticipé, des dispositions sur les prêts en devises étrangères, des dispositions sur les pratiques de ventes liées, certains principes de haut niveau (notamment sur l’éducation financière, l’évaluation foncières et les retards de paiement et saisies) et un passeport pour les intermédiaires de crédit qui remplissent les conditions d’admission dans l’État membre d’origine.

Directive 2014/17 du 4 février 2014 : JOUE L 60 du 28 février p. 34

Opérations immobilières pouvant bénéficier du taux réduit de TVA : conditions de délais

Le 11 du I de l’ article 278 sexies du Code général des impôts prévoyait que la taxe sur la valeur ajoutée était perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne notamment:

– Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’ article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;

L’article 27 de la loi n° 2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour 2014 (JO 9 août 2014) vient de préciser que le taux de la taxe sur la valeur ajoutée reste fixé à 5,5 % :

– pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2015 ;

– et pour les opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’ article L. 300-5 du Code de l’urbanisme signé avant cette même date, soit situées dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dont la date d’échéance intervient en 2014, soit entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 modifie le statut des baux commerciaux

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » est entrée en vigueur le 20 juin 2014.

Elle apporte certaines modifications aux dispositions du statut des baux commerciaux en mettant fin du bail net de toutes charges (triple net – baux investisseurs), limitant les possibilités de conclure un bail ferme de 6 ou 9 ans et en créant un mécanisme de lissage des hausses des loyers commerciaux pendant la durée du bail.

La limitation de la faculté de résiliation triennale est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi (C. com., art. L. 145-4, mod. par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 2, 1°).

Le lissage est quant à lui applicable aux contrats conclus ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014.

Saisie immobilière – Contestation du caractère exécutoire du prêt notarié

Une banque a engagé des poursuites de saisie immobilière à l’encontre de M. et Mme X… sur le fondement d’un acte notarié de prêt établi en vue d’une acquisition immobilière.

M. et Mme X… ont contesté le caractère exécutoire du titre servant de fondement aux poursuites aux motifs qu’est dépourvu de force exécutoire, un acte de prêt affecté d’irrégularités en ce qu’il comporte des mentions contradictoires avec celles de la procuration qui avait été consentie par les emprunteurs pour le régulariser, notamment lorsque ces mentions démontrent qu’à la date de signature de la procuration les emprunteurs n’avaient pas accepté l’offre de prêt, ni donné de la sorte valablement procuration pour les représenter à l’acte à intervenir.

La Cour de cassation a jugé que les termes de l’acte notarié étant conformes au consentement donné par les époux X… dans la procuration, la discordance entre la date de l’offre de prêt mentionnée dans la procuration et celle figurant dans l’acte de prêt résultait d’une simple erreur matérielle et n’était pas de nature à affecter la validité de l’acte notarié.

civ. 1ère. 18 juin 2014 N° de pourvoi: 13-17492