Me Dana, avocat au Barreau de Paris, fondateur du cabinet Dana Avocats, interrogé par Capital.fr

Défiscalisation – Responsabilité du banquier pour manquement au devoir de conseil et de mise en garde

 

Par un arrêt rendu le 20 septembre 2017, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a condamné une banque à régler des dommages et intérêts à des investisseurs ayant acquis un bien immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation déficiente au titre de ses manquements à ses devoirs de conseil et de mise en garde.

Les investisseurs avaient acheté un bien immobilier aux fins de location dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Cet investissement locatif était réalisé au moyen d’un prêt immobilier consenti par la banque.

Insatisfaits des résultats de l’opération de défiscalisation, les emprunteurs ont assigné la banque en responsabilité et obtenu sa condamnation.

Pour la Cour d’appel et la Cour de cassation, l’établissement de crédit a manqué de  mettre en garde ses clients sur les risques liés à l’opération de défiscalisation qui « était hors de proportion avec leurs moyens compte tenu du taux d’endettement élevé et de l’évolution défavorable de leurs revenus ».

Cass. com., 20 sept. 2017, n°15-14176

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http://www.dana-avocats.fr/#/3/expertises/7/droit-bancaire-et-financier/

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 109 avenue Henri Martin dans le 16ème arrondissement.

Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires.

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

Condamnation possible de la banque lorsque l’opération de défiscalisation est déficiente

La cour d’appel de Colmar a jugé, par un arrêt rendu le 8 février 2017, que la banque est responsable si :

  • elle omet de fournir à son client une information claire sur la compréhension de l’opération de défiscalisation qu’il envisage de réaliser
  • elle manque à son devoir de conseil sur l’adéquation entre l’opération envisagée, la situation personnelle de l’intéressé et ses attentes.

L’opération de défiscalisation est relativement complexe dès lors qu’il s’agit d’investissement locatif en vue d’une défiscalisation.

Si l’opération se passe mal, la banque peut être tenue responsable à l’égard de son client.

 

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Recours judiciaires en cas de pertes boursières

Plusieurs recours s’offrent à l’investisseur en cas de pertes boursières.

Si les investissements ont été réalisés au moyen d’un contrat d’assurance-vie souscrit en unités de compte, il convient de vérifier que l’assureur a bien respecté les dispositions du Code des assurances qui l’obligent à remettre à l’assuré un certain nombre de documents obligatoires. En cas de manquement, l’assuré peut exercer, sous certaines conditions, son droit de rétractation, de sorte que les pertes subies peuvent être intégralement annulées.

Si le produit financier a été distribué par un établissement bancaire, il convient de vérifier que le banquier a bien respecté les dispositions du Code monétaire et financier et le Règlement général AMF. En cas de manquement, l’investisseur peut solliciter, sous certaines conditions, des dommages et intérêts d’un montant quasi équivalent à ses pertes.

Ces recours s’appliquent également dans le cas où les investissements ont été réalisés par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un conseil en investissements financiers (CIF).

Plus d’informations :  www.dana-avocats.fr

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Sociétés civiles de placement immobilier

L’AMF a publié une alerte destinée aux investisseurs de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment « Malraux » et « Déficit foncier ».

La souscription de parts de SCPI dites « Malraux » et « Déficit foncier » se distingue par une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et une diminution de l’assiette imposable pour les secondes.

Ces avantages fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel »).

Toutefois, la plus-value, qui est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, est imposable lors de la revente.

De nombreux investisseurs recherchent alors la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine qui peut être engagée si l’information donnée ne présentait pas un contenu clair, exact et non trompeur.

http://www.amf-france.org/Actualites/Communiques-de-presse/AMF/annee-2015.html docId=workspace%3A%2F%2FSpacesStore%2F1130aed4-324a-4b27-99ed-72acc22f92fd

 

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Le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil mais à un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur

Par arrêt du 13 janvier 2015, la Cour de cassation a rappelé que « sauf disposition légale ou contractuelle contraire, la banque n’est pas tenue à une obligation de conseil à l’égard de son client ».

Le banquier est tenu à un devoir d’information. Il doit communiquer les informations nécessaires, notamment les brochures et notices.

Il est tenu à un devoir de mise en garde à l’égard du client non averti en cas de crédit excessif. Il doit présenter les avantages mais également les inconvénients du prêt ou de l’investissement envisagé. Le cas échéant, il doit refuser l’opération si elle comporte un risque excessif.

Le banquier est tenu à un devoir d’explication depuis la loi du 1er juillet 2010 en matière de crédit à la consommation, ce qui inclut le crédit immobilier.

Il est tenu également à un devoir d’éclairer en droit de l’assurance en expliquant la portée des clauses d’exclusion de responsabilité à l’assuré qui doit savoir dans quels cas il ne sera pas couvert.

Ce devoir d’éclairer devrait s’appliquer également en cas de montages financiers complexes présentant un risque financier particulier – prêts à taux indexés sur le franc suisse ou le yen japonais, prêts in fine adossés à une assurance-vie ou à une opération de défiscalisation.

En revanche, le banquier n’est pas tenu à un devoir de conseil. Il n’a pas à conseiller son client de réaliser ou non tel investissement ou souscrire tel prêt, sauf mandat exprès.

 

Civ. 1ère, 13 janvier 2015, 13.25.856

 

 

 

 

Défiscalisation – Responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ou conseiller en investissement financier

Par arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation a jugé que la société de conseil en défiscalisation a commis une faute envers les acquéreurs du bien, en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, en ne les avertissant pas sur  le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, compte tenu des travaux nécessaires et de la création d’un syndicat de copropriété.

Cette jurisprudence est en ligne avec l’arrêt du 2 octobre 2013 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation qui a jugé que le devoir d’information de l’agent immobilier se présentant comme spécialiste en immobilier de placement constituait un véritable devoir de mise en garde.

A ce titre, le conseil en gestion de patrimoine ou le conseiller en investissement financier doit informer ses clients de l’ensemble des risques éventuels que comporte l’opération de défiscalisation afin qu’ils puissent s’engager en connaissance de cause.

L’agent immobilier doit donc avertir l’acquéreur, comme devrait le faire un banquier, sur les dangers de l’opération de défiscalisation garantie par le versement de loyers.

La mise en garde doit porter sur la sécurité financière de l’opération et sur l’appréciation de la solidité des garanties fournies.

Il requiert de l’intermédiaire qu’il informe son client sur les dangers de l’opération, sur ses aspects négatifs et, au besoin, qu’il la lui déconseille.

Cass. 3e civ., 29 octobre 2015, n° 14-17469