Calcul du TEG – le coût de l’inscription hypothécaire ou du privilège de prêteur de deniers doit être mentionné dans le TEG

La banque encourt la déchéance du droit aux intérêts quand l’offre de prêt indique un TEG erroné, lequel inclut les intérêts conventionnels ainsi que tous les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directement ou indirectement liés à l’octroi du concours (C. mon. fin., art. L. 313-1, al. 1).

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a récemment jugé dans un arrêt du 9 avril 2014 que l’inscription du coût du privilège du prêteur de deniers entraîne nécessairement des frais pouvant être évalués.

En conséquence, l’offre de prêt immobilier doit mentionner son coût (Cass. 1e civ. 9 avril 2014 n°12-28.914 (n° 424 F-D).

En règle générale, les banques omettent d’intégrer ce coût au TEG.

Les emprunteurs ont donc intérêt à vérifier si leurs offres de prêt mentionnent le coût de l’inscription du privilège du prêteur de deniers ou de l’inscription hypothécaire.

En cas d’omission, la banque encourt la déchéance du droit aux intérêts.

La déchéance du droit aux intérêts provoquée par le calcul erroné du taux effectif global

Madame X a contracté auprès de la Caisse régionnale de Crédit Agricole Mutuel de la Corse un prêt habitat et un prêt relais, tous deux de nature immobilière.

A cette occasion, elle a souscrit des parts sociales de cette société coopérative de banque.

Assignée en paiement des soldes débiteurs de ces concours, elle s’est prévalue notamment de l’absence d’intégration es frais de ces souscriptions dans le calcul du taux effectif global pour opposer, par voie d’exception, la déchéance du droit aux intérêts.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté Madame X de ses demandes en jugeant que l’octroi des prêts était subordonné à la souscription desdites parts, laquelle a augmenté leur coût.

Cass. 1ère icv. 24 avril 2013, n°12-14.377

Sanction du Taux Effectif Global (TEG) erroné – Le taux d’intérêt légal (0,04 % pour l’année 2014) se substitue au taux d’intérêt conventionnel

Le Taux effectif global (TEG) doit être mentionné dans les offres de prêt ainsi que dans les correspondances adressées par la banque à l’emprunteur fixant les termes et conditions du financement envisagé.

Il comprend, outre le taux d’intérêt conventionnel, tous les frais obligatoires : frais de dossier, assurances, frais annexes.

En cas d’erreur dans l’offre de prêt ou d’absence de mention du TEG dans les correspondances (fax, emails, etc.), le taux d’intérêt légal, fixé à 0,04% par an en 2014, se substitue au taux d’intérêt conventionnel depuis la conclusion du prêt et jusqu’à son terme.

A titre d’exemple, la Cour de cassation a jugé que le calcul du TEG sur une période de 360 jours au lieu de 365 jours devait être sanctionné (Cass. Civ. 1ère. 19 juin 2013, N° de pourvoi: 12-1665).

Les prêts structurés ou toxiques consentis aux collectivités territoriales contenant des swaps de taux d’intérêt et des taux libellés en devise étrangère ont été sanctionnés sur ce motif (Affaire Dexia).

Selon les médias, la plupart des prêts comporterait des erreurs (http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/10/24/05002-20131024ARTFIG00464-la-moitie-des-dossiers-de-credits-seraient-errones.php).

Le gouvernement prévoit néanmoins une loi d’amnistie au profit des banques pour la rentrée 2014.