Me Dana, avocat au Barreau de Paris, fondateur du cabinet Dana Avocats, interrogé par Capital.fr

Prescription biennale applicable à l’action en paiement du professionnel de l’immobilier contre le consommateur

Par arrêt rendu le 26 octobre 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que la prescription biennale de deux ans, codifiée à l’article L. 218-2 du Code de la consommation, s’applique à l’action en paiement intentée par un constructeur (professionnel de l’immobilier) à l’encontre d’un particulier, acquéreur en VEFA  (consommateur).

Le point de départ de la prescription est la date de livraison de l’immeuble ou de réception des travaux.

Au delà d’une durée de deux ans, le constructeur ou promoteur est irrecevable à agir et ne peut donc plus solliciter le paiement des travaux réalisés.

Pour plus d’information : http://www.dana-avocats.fr

http://www.dana-avocats.fr/#/3/expertises/5/droit-immobilier/

• T:33 1 45 04 46 40
• F:33 1 45 04 58 61
• E:contact@dana-avocats.fr
• 109 avenue Henri Martin 75116 Paris

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 109 avenue Henri Martin dans le 16ème arrondissement.

 

 

Parution du décret portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation

 

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation  a été publié au journal officiel du 15 mai 2016.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur  par le banquier sera prévue aux futurs articles R. 312-4 et suivants du Code de la consommation.

L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

« 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;

2° Aux dépenses régulières de l’emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.

Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro mentionné à l’article L. 313-64, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit l’emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu’il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l’informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l’évaluation de solvabilité du fait du refus de l’emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit« .

Le  banquier pourra être condamné s’il ne justifie pas de l’accomplissement des obligations susvisées.

Le mode de calcul du TEG est également précisé, de sorte que les erreurs et le contentieux consécutif devraient diminuer.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2016.

 

Plus d’informations :  www.dana-avocats.fr

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires. 

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

 

 

Annulation de procédures de saisie immobilière

 

Par quatre arrêts rendus le 11 février 2016, la Cour de cassation a rappelé que le point de départ du délai de prescription biennale, par application des articles 2224 du Code civil et L. 137-2 du Code de la consommation,  se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Dans une première espèce, la procédure de saisie immobilière a été annulée dès lors que le premier impayé non régularisé se situant au 6 juillet 2010, la prescription était acquise avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Dans la deuxième espèce, la Cour de cassation a retenu que le commandement de saisie se situant le 1er mars 2011, la prescription était acquise avant sa délivrance du 21 mai 2013.

Dans la troisième espèce, la Cour de cassation a relevé que les emprunteurs avaient cessé de rembourser les mensualités à compter du 7 juillet 2009 et que la banque avait prononcé la déchéance du terme le 24 février 2010, la cour d’appel a exactement retenu que l’action engagée le 7 février 2012 n’était pas prescrite en ce qu’elle tendait au paiement des échéances dues à compter du 7 février 2010 et du capital devenu exigible et que le moyen n’est pas fondé.

Dans la dernière espèce, elle a cassé l’arrêt compte tenu de l’argumentation développée par les juges du fond.

Arrêts n° 192, 193, 194 et 195, Civ. Cass. 11 février 2016

Plus d’informations :  www.dana-avocats.fr

Dana Avocats est un cabinet d’affaires situé à Paris, 198 avenue Victor Hugo dans le 16ème arrondissement. Les activités dominantes du cabinet sont le contentieux bancaire et financier et le droit pénal des affaires.

Nous assistons les emprunteurs et les investisseurs dans le cadre de litiges contre les banquiers, les assureurs et leurs intermédiaires, les prestataires de services d’investissement et les conseillers en investissements financiers.

Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

• « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

• lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3^e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
• lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
• la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
• le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3^e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Principales mesures du Plan de relance du logement applicables au 1er septembre 2014

Le dispositif fiscal dit « Duflot » renommé «  Pinel » est revu. A compter du 1^er septembre 2014, les investisseurs pourront choisir de s’engager pour 6, 9 ou 12 ans ; ils pourront louer à un ascendant ou descendant, sous certaines conditions et l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs sera aligné sur celui des particuliers.

Le crédit d’impôt développement durable voit son taux porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à compter du 1er septembre 2014.

La plus-value réalisée en cas de cession de terrains à bâtir effectuée à compter du 1^er septembre 2014 est exonérée à l’issue de 22 ans de détention au lieu de 30 ans. En outre, toute promesse de vente d’un terrain à bâtir conclue avant le 31 décembre 2015 permettra d’appliquer un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value réalisée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Enfin, un abattement exceptionnel est institué pour les donations de terrains à bâtir réalisées jusqu’au 31 décembre 2015, à la condition qu’ils soient ensuite construits. Cet abattement s’élèvera à 100 000 €.

Cliquer pour accéder à 29.08.2014_dossier_de_presse_-_plan_de_relance_du_logement.pdf

Prescription biennale de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier – le délai de 2 ans court à compter du 1er incident de paiement

Le point de départ du délai de prescription biennale prévu par l’article L. 137-2 du Code de la consommation se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée.

Par un arrêt du 10 juillet 2014, la Cour de cassation a rappelé que dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, c’est la date du premier incident de paiement non régularisé qui fait courir le délai de prescription biennale.

Les banques doivent en conséquence assigner les emprunteurs dans le délai de 2 ans à compter du premier incident de paiement non régularisé.

Au-delà, l’action est prescrite.

 

Cass. 1re civ., 10 juill. 2014, n° 13-15.511, P+B+I : JurisData n° 2014-016028.

Adoption de la Directive européenne n° 2014/17 EU du 4 février 2014 sur le crédit immobilier

La Directive sur le crédit immobilier 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014.

La crise financière a montré que le comportement de participants au marché pouvait miner les fondements du système financier, avec une perte de confiance chez toutes les parties, en particulier les consommateurs, et des conséquences économiques et sociales potentiellement graves.

En conséquence, les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable communément utilisée dans un État membre sur les biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel et aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire seront régis par la Directive européenne 2014/17 du 4 février 2014 qui vise un niveau élevé de protection des consommateurs au sens du droit européen.

Les États membres devront transposer ses dispositions dans leur droit national d’ici mars 2016.

Elle prévoit notamment des obligations d’information du consommateur, des règles pour la conduite des affaires et les compétences du personnel, une obligation d’évaluation de la solvabilité du consommateur, des dispositions sur le remboursement anticipé, des dispositions sur les prêts en devises étrangères, des dispositions sur les pratiques de ventes liées, certains principes de haut niveau (notamment sur l’éducation financière, l’évaluation foncières et les retards de paiement et saisies) et un passeport pour les intermédiaires de crédit qui remplissent les conditions d’admission dans l’État membre d’origine.

Directive 2014/17 du 4 février 2014 : JOUE L 60 du 28 février p. 34

Opérations immobilières pouvant bénéficier du taux réduit de TVA : conditions de délais

Le 11 du I de l’ article 278 sexies du Code général des impôts prévoyait que la taxe sur la valeur ajoutée était perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne notamment:

– Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’ article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;

L’article 27 de la loi n° 2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour 2014 (JO 9 août 2014) vient de préciser que le taux de la taxe sur la valeur ajoutée reste fixé à 5,5 % :

– pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2015 ;

– et pour les opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’ article L. 300-5 du Code de l’urbanisme signé avant cette même date, soit situées dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dont la date d’échéance intervient en 2014, soit entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 modifie le statut des baux commerciaux

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » est entrée en vigueur le 20 juin 2014.

Elle apporte certaines modifications aux dispositions du statut des baux commerciaux en mettant fin du bail net de toutes charges (triple net – baux investisseurs), limitant les possibilités de conclure un bail ferme de 6 ou 9 ans et en créant un mécanisme de lissage des hausses des loyers commerciaux pendant la durée du bail.

La limitation de la faculté de résiliation triennale est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi (C. com., art. L. 145-4, mod. par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 2, 1°).

Le lissage est quant à lui applicable aux contrats conclus ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014.