Promesse de vente – La non-réalisation de la condition suspensive de financement

 

 

En signant une promesse de vente immobilière portant sur un immeuble conclue sous condition suspensive de financement, les acquéreurs sont tenus de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S’ils n’obtiennent pas le prêt nécessaire à l’acquisition, ils peuvent récupérer leur indemnité d’immobilisation auprès du vendeur.

L’article L. 312-16 alinéa 2 du Code de la consommation prévoit en effet que lorsque la condition suspensive de financement n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les bénéficiaires de la promesse remettent alors au vendeur ou à son notaire une attestation d’une banque ou d’un courtier disant que le prêt demandé n’a a pas été obtenu.

Malgré les dispositions de la loi protectrices des intérêts des emprunteurs, les bénéficiaires d’une promesse de vente doivent être très vigilants dans la mesure où une demande de prêt non conforme aux termes de la promesse est fautive et fait perdre le bénéfice de la protection légale.

L’article 1178 du code civil prévoit en effet que :

  • « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Les tribunaux, saisis par des vendeurs qui considèrent que les emprunteurs n’ont pas accompli les diligences nécessaires pour permettre l’obtention du prêt, s’attachent donc à vérifier que le défaut d’obtention du prêt n’est pas dû à leur comportement.

La Cour de cassation choisit la tolérance zéro.

Les acquéreurs doivent donc justifier d’une demande de prêt exactement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

A défaut, ils sont fautifs et perdront leur indemnité d’immobilisation.

Selon la Cour de cassation, la condition suspensive est ainsi réputée accomplie lorsque :

  • lorsque l’emprunteur demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, Bull. civ. III, no 150, n° 12-29.021).
  • lorsque l’emprunteur demande un prêt supérieur à celui prévu dans la promesse de vente (Civ. 24 sept. 2008, n° 07-13989, Bull. civ. III, n° 131,) ;
  • la demande de prêt est faite au nom d’une société civile immobilière et non par les bénéficiaires eux-mêmes (3e civ. 27 février 2013 – D. 2013. 705) ;
  • le bénéficiaire se contente de présenter une simple simulation de crédit auprès d’un établissement bancaire sans démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse synallagmatique de vente (Cass. 3e civ., 24 sept. 2013, n° 12-24.930).

Les vendeurs ne doivent donc pas hésiter à conserver le dépôt de garantie si les justificatifs remis par les acquéreurs ne sont pas conformes.

Les acquéreurs doivent quant à eux être prudents et être conseillés tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation versée.

 

Défiscalisation – Responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ou conseiller en investissement financier

Par arrêt du 29 octobre 2015, la Cour de cassation a jugé que la société de conseil en défiscalisation a commis une faute envers les acquéreurs du bien, en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, en ne les avertissant pas sur  le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, compte tenu des travaux nécessaires et de la création d’un syndicat de copropriété.

Cette jurisprudence est en ligne avec l’arrêt du 2 octobre 2013 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation qui a jugé que le devoir d’information de l’agent immobilier se présentant comme spécialiste en immobilier de placement constituait un véritable devoir de mise en garde.

A ce titre, le conseil en gestion de patrimoine ou le conseiller en investissement financier doit informer ses clients de l’ensemble des risques éventuels que comporte l’opération de défiscalisation afin qu’ils puissent s’engager en connaissance de cause.

L’agent immobilier doit donc avertir l’acquéreur, comme devrait le faire un banquier, sur les dangers de l’opération de défiscalisation garantie par le versement de loyers.

La mise en garde doit porter sur la sécurité financière de l’opération et sur l’appréciation de la solidité des garanties fournies.

Il requiert de l’intermédiaire qu’il informe son client sur les dangers de l’opération, sur ses aspects négatifs et, au besoin, qu’il la lui déconseille.

Cass. 3e civ., 29 octobre 2015, n° 14-17469